〈はじめに〉
建物を建てるために敷地の大きさと建物の用途・規模・高さは、最も重要になります。
上記は建築行為によって近隣に与える影響が大きいものになり、都市計画法では今後の都市発展のための秩序ある整備が定まっております。したがって、市街化区域では一定以上の敷地面積から、市街化調整区域では規模に関わらず開発許可が必要となります。
開発許可が不要な住宅系や小規模建物であれば問題はないのですが、開発許可が必要な比較的大きい工場施設・商業施設は市街化区域に計画するべきです。なぜなら、一例として市街化調整区域で開発された不動産（敷地・建物）を購入しても、同じ用途種類でなければ使用できないからです。高価な施設を建築しても売却できなくなり資産価値が小さくなると考えられます。
したがって、市街化区域の13地域を主軸に用途地域による建築物の用途制限概要を確認して土地の選定をすることが重要と考えます。例えば、住居・共同住宅は工業専用地域以外で建築可能になり、ある程度の工場施設は準工業・工業・工業専用地域の3地域に建築するべきです。商業施設は近隣商業・商業地域の2地域で建築したいものです。
今回、開発予定地をどの地域に購入するべきか？お悩みの法人様に対し【土地を購入する前にやるべき事】をテーマとし掲載いたしました。以下の通りご参照ください。
目次 開発許可とは【土地を購入する前にやるべき事】
1.都市計画区域内or外の確認
2.市街化区域 用途地域によるによる建築物の用途制限の確認（種類・規模等）
3.市街化区域～敷地面積規模により開発許可必要（都市計画法 第29条）
4.市街化調整区域に建築できるもの（都市計画法 第34条）
5.開発許可の基準（都市計画法 第33条）
6.建築基準法関係 確認事項
1.都市計画区域内or外の確認
2.市街化区域 用途地域による建築物の用途制限の確認（種類・規模等）
・用途地域による建築物の用途制限の概要（都道府県・市町村のホームページにより）
3.市街化区域～敷地面積規模により開発許可必要（都市計画法 第29条）
〈開発許可必要なもの〉
・栃木県 市街化区域 1000㎡以上 開発許可必要
・3大都市圏一定の地域 500㎡以上 開発許可必要
・非線引き区域 3000㎡以上 開発許可必要
・準都市計画区域 3000㎡以上 開発許可必要
・都市計画区域外 10000㎡以上 開発許可必要
〈開発許可不要なもの〉
・農業・林業・漁業関係の建築物
・公益上必要な建築物
4.市街化調整区域に建築できるもの（都市計画法 第34条）
【規模に関わらず開発許可必要】
【建築できるもの】
・公益上必要な建築物
・市街化区域内で適さない第一種特定工作物の建築物など
5.開発許可の基準（都市計画法 第33条）
1項 開発許可の基本基準
1項一 用途地域との適合性の審査（用途地域・特別用途地区その他）
1項二 道路及び街区計画に関する基準（道路の幅員・隅切り）
公園、緑地、広場に関する基準（5ha以上の開発は公園・緑地・広場設置）
消防水利に関する基準（消火活動に必要な水）
1項三 排水施設に関する基準（汚水・雑排水を排水処理施設でBOD・COD・臭気管理）
(雨水調整池・雨水浸透槽を設置し洪水対策とする)
1項四 給水施設に関する基準（使用水量により開発行為者が独自に水源を確保）
1項五 地区計画等との整合（境界線から外壁面までの距離・壁の色など）
1項六 公益的施設に関する基準（大規模開発の場合学校・交番・公民館必要のため）
1項七 擁壁等に関する基準（2ｍを超える崖は擁壁を設置する・傾斜30度を超える土地）
1項八 災害危険区域等の除外（災害区域に開発不可、例：土砂崩れの恐れがある）
1項九 樹木の保存、表土保存に関する基準（樹木伐採1haまで・切土盛土1000㎡まで）
1項十 緑地帯及び緩衝帯の配置に関する基準（騒音・振動等に対する環境保全）
1項十一 大規模開発における輸送施設（40ha以上の場合、その他の運輸施設を確保）
1項十二 申請者の資力信用（申請者の資金力）
1項十三 工事施工業者の工事完成能力（施工業者の資金力）
1項十四 関係権利者の同意（工事実施の妨げとなる権利者の2/3以上の同意）
2項～8項 該当する場合必要
6.建築基準法関係 確認事項
・防火地域、準防火地域、法22条区域
・高層住居誘導地区、第1種高度地区、第2種高度地区、高度利用地区
特定防災街区整備地区、風致地区、その他
・建蔽率
・容積率
・高さの制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制
・道路の種類、計画道路の予定、道路の所有、道路の幅員、接道長さ
・地区計画 有無
・省エネ法
・既存不適格建築物 遡及有無
・危険物取扱 有無
（参考PDF）開発許可 フロー図
【捕捉】
・開発許可申請
・開発許可申請の手引き
・開発許可看板
・開発許可 第29条
